老旧小区加装电梯，1楼不同意怎么办？法院这样判！（附民法典最新规定）
老旧小区加装电梯
高楼层住户乐见其成
低楼层住户却未必同意
如何顺利加装电梯？
1楼住户同意又后悔怎么办？
图片来源于网络
基本案情
成都市温江区某小区修建于2004年前后，共有两栋居民楼，楼高6层，上、下楼为步梯。其中2栋2单元居民楼多为老年人居住，因为没有电梯，日常上下楼出行特别不方便。
楼内高层住户得知国家有出台老旧小区院落加装电梯的政策后，决定联合全体住户协商加装电梯。于是，通过投票表决，12户业主均同意加装电梯。2019年11月，电梯加装意见也经过了相关部门的批准。此后业主们还共同签署了一份委托书，由委托代理人代理加装电梯所有事务。在经过图纸设计、审查、单元主体结构安全性鉴定等一系列程序后，2020年4月24日，成都市温江区住房和城乡建设局向建筑公司正式出具既有住宅自主增设电梯告知书。2020年5月6日，电梯公司开始入场施工。
可是工程刚施工没多久，却遭到1楼住户的阻拦。1楼的住户声称，当初买房子的时候，选中1楼，就是看中小区没有电梯。购买1楼的房子，价格比高楼层的要贵不少。1楼住户认为，加装电梯后对他们采光等有影响，也直接影响了房子的价格，“电梯是去年就开始加装了，今年还没弄好，这个电梯对着这个门不好。”
施工被阻，电梯加装难以进行，加装合同面临违约。在沟通无果的情况下，居住在4层、5层和6层的住户一起提起诉讼，将1楼住户告上法庭，要求1楼住户停止阻碍电梯安装施工，配合加装电梯合同继续履行。
法院判决
2020年9月，成都市温江区人民法院开庭审理了这起案子。法院一审认为，在征集业主意见时，1楼业主知晓情况，且在电梯增设过程中相关业主协议书和电梯加装方案图公示期间，没有提出异议，“不知情”的说法并不能成立。其次，涉案楼宇加装电梯事项符合相关法律的规定，即一定比例的业主同意。另外，加装电梯相关流程也已按要求进行，且符合规定。因此，原告加装电梯的行为合法有效，被告不应对原告加装电梯的行为予以阻挠。而对于被告所称安装电梯可能会存在隐患，可另行主张权利。最终，法院判决1楼住户须停止对电梯安装施工的阻挠和妨碍。
一审后，被告不服提出上诉。2021年1月，成都市中级人民法院审理认为，一审法院认定并无不当，最终驳回上诉，维持原判。
法官说法
1. 加装电梯有哪些法律流程？
加装电梯需符合相关法律的规定，即法律规定的一定比例的业主同意。加装的电梯还应满足城乡规划、建筑设计、结构和消防的规范、标准等方面的要求，同时征得因加装电梯而通风采光受影响的相关业主的同意，签订好相关协议，准备齐全办理报建所需其他材料，向行政主管部门申请办理报建加装手续。城市既有住宅增设电梯，应当按规定申请办理相关规划审批、电梯施工开工告知和施工许可等手续。
2. 关于这起“电梯加装”诉讼案，法院是怎么考虑的？
法院认为，原、被告为相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，营造一个和谐共处、宽松礼让的生活环境。原被告各方应本着友睦邻里、互让互谅的原则对待案涉楼宇加装电梯一事。涉案楼宇加装电梯的事项，已获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，对加装电梯事项亦在小区予以公示。案涉电梯工程施工设计图文件审查结果为合格。因此，涉案楼宇加装电梯及施工，符合法律规定。案涉楼宇加装电梯程序合法，被告对原告加装电梯应予以配合、不得阻挠。
另，被告认为安装电梯可能会存在影响采光、出行便利与安全、消防疏散等不可预见的隐患，法院认为，其可以另行主张权利。
由于一审判决时民法典尚未正式施行，法院依据的是《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定：改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
3. 民法典对于老旧社区改造加装电梯问题有哪些规定？相较于物权法又有哪些区别？
在民法典生效实施之前，只要满足物权法第76条规定的“双2/3”即可对加装电梯工程予以报建和推进实施。物权法第76条第一款第（六项）规定“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。
根据2021年1月1日生效实施的民法典第二百七十八条规定，改建、重建建筑物及其附属设施（即业主申请增设电梯）应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这说明，法律对既有住宅加装电梯的业主表决同意门槛降低了。
例如：以6层既有住宅单元12户专有部分建筑物总面积1200平方米为例，按照物权法规定，需要达到专有部分建筑面积800平方米的业主和8户业主的同意。按照民法典，在取得专有部分建筑物面积800平方米的业主和8户业主参加投票的基础上，达到参加投票的专有部分建筑物面积800平方米的业主的3/4(600平方米)和参加投票的8户业主的3/4(6户)的同意即可。
4. 老旧小区如何顺利加装电梯？
鉴于旧住宅楼加装电梯的复杂性和专业性，且涉及不同楼层、年龄、观念的住户，利益难以协调，法院建议相关业主能够多协商。对部分不支持配合的少数住户，多数意愿住户应当尽最大努力做好说服劝导工作。实在无法协调的，可向所在社区或政府职能部门反映，由社区或政府职能部门调解或申请有关组织调解，力争促成全体业主同意。
按照一些顺利加装电梯单元的习惯做法，可以尝试对1楼住户可不要求分担任何费用；对其他楼层暂时不参与的住户，可采取暂不发放电梯乘坐卡的办法，允许其今后补缴费用后再使用电梯。
对实在无法达成调解一致意见的，或者少数业主以所谓影响通风、采光、安全隐患、房价贬值等不同理由起诉至人民法院的。人民法院将根据个案的具体情况依法裁判。
来源：成都市中级人民法院
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